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Loyer sous-évalué à Paris : quelles sont les règles (bail signé entre août et novembre 2017) ?

À Paris, une procédure spécifique de réévaluation d'un loyer sous-évalué pour un logement vide ou meublé s'appliquait lors du renouvellement du contrat de bail intervenu entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Toutefois, en étaient exclus : les logements loi de 1948, les logements conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements appartenant aux organismes HLM et les locations de tourisme.

Cette procédure ne s'applique plus depuis le 29 novembre 2017.

Condition 

Le bailleur peut proposer d'augmenter le loyer à l'occasion du renouvellement du bail intervenant entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 si le loyer fixé au contrat de bail (hors complément de loyer s'il en existe un) est inférieur au montant du loyer de référence minoré en vigueur à la date où il fait sa proposition au locataire :

Il est possible d'estimer le loyer de référence minoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :

  • Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris - Simulateur
    • Attention

    Attention

    l'estimation donnée par ce simulateur n'a qu'une valeur indicative.

    Démarche auprès du locataire

    Nouveau loyer proposé

    Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit obligatoirement être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

    Procédure

    Pour réévaluer le loyer, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

    Le bailleur doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.

    Il doit adresser sa demande :

    • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

    • ou par acte d'huissier,

    • ou par remis en main propre contre récépissé ou émargement.

    Attention

    Attention

    le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

    La proposition de réévaluation doi :

    • contenir le texte intégral de l'article 17-2-I de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),

    • et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

    Attention

    Attention

    lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

    Réponse du locataire

    Accord

    Pour accepter la proposition d’augmentation du bailleur, le locataire doi lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

    Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

    Location vide

    Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.

    L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

    Location meublée

    L'augmentation du loyer :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.

    Refus ou absence de réponse

    Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier (particuliers) à son bailleur, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

    A noter

    À noter

    l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

    En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le bailleur ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

    Recours

    Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) (CDC) pour trouver un accord sur le prix.

    Dans l'attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le bailleur (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail.

    Saisine de la commission de conciliation

    Vous êtes bailleur

  • Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur) - Modèle de document

    • Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

    Vous êtes locataire

  • Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire) - Modèle de document

    • Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

    Ces logements doivent être situés :

    • soit dans le même groupe d'immeubles,

    • soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

    Il faut fournir au moins 6 références. Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

    Chaque référence doit mentionner :

    • le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

    • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

    • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

    • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

    • l’existence d’annexes éventuelles,

    • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

    • la période de construction de l’immeuble,

    • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

    • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

    Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des

  • observatoires locaux des loyers
    • ou de
  • l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (départements 75, 78, 91, 92, 93, 94, 95)
    • .

    La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

    En cas d'accord

    S'agissant d'une location vide, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable au renouvellement du bail. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

    S'agissant d'une location meublée, l'augmentation du loyer :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.

    En cas de désaccord

    Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.

    Dans l'attente de la décision de la commission

    Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, à la condition de le faire avant le terme du bail.

    Saisine du juge

    Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.

    Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, sans attendre l'avis de la commission.

    Tribunal d'instance (TI)

    ti

    Le juge est saisi au cours du bail

    Si le juge d'instance est saisi, c'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

    S'agissant d'une location vide, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans).

    Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

    S'agissant d'une location meublée, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (1 an ou 9 mois).

    L'augmentation du loyer :

    • lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.

    • lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.

    Le juge est saisi après le terme du bail

    Après le terme du bail, il n'est plus possible de saisir le juge d'instance.

    Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

    Pour en savoir plus