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Recouvrement des charges de copropriété impayées

Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Dans un 1^er temps, une simple lettre de rappel est adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Si l'impayé persiste, le syndic doit procéder dans un 2^ème temps à la mise en demeure du copropriétaire. Enfin, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.

Relance et mise en demeure

En cas d'impayés de charges (particuliers), il appartient au syndic de copropriété (particuliers) de faire le nécessaire pour les percevoir.

Relance

Dans un 1^er temps, une simple lettre de rappel est adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.

Mise en demeure

Si l'impayé persiste, le syndic doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant par :

lettre recommandée avec accusé de réception,
ou par acte d'huissier.

Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges, à partir :

du lendemain du jour de la 1^re présentation de la lettre recommandée au domicile,
ou du lendemain de la remise en main propre de l'acte d'huissier.

Des intérêts de retard sont dus au taux légal (particuliers) à partir de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À savoir

en pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.

Recours au juge

Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le juge.

Le syndic peut alors agir rapidement dans le cadre d'une procédure spécifique :

en référé (particuliers),
ou en injonction de payer (particuliers).

À défaut d'engager une procédure spécifique, le syndic doit saisir les tribunaux.

La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

Pour un litige inférieur à 10 000 €, c'est le tribunal d'instance (TI (particuliers)).
Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal de grande instance (TGI) (particuliers).

Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai maximum de 10 ans.

Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie du lot de copropriété s'impose.

Sanctions

Remboursement de l'impayé

À l'issue du jugement, le copropriétaire défaillant peut être condamné :

au remboursement des charges impayées,
au versement d'intérêts de retard au taux légal (particuliers) (ces intérêts courent à partir de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant),
au versement d'indemnités complémentaires au versement d'intérêts de retard en application d'une clause pénale si celle-ci est prévue par le règlement de copropriété (particuliers) (ces pénalités peuvent être réduites par le juge s'il les considère comme excessives),
à la saisie de son lot de copropriété et à sa mise en vente en vue d'obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente.

Attention

le tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.

Frais de procédure

Les frais de procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Ils comportent notamment :

des frais de mise en demeure engagés par le syndic,
des frais de relance à partir de la mise en demeure,
et des frais d'huissier (particuliers) engagés pour les besoins de la procédure.

À noter

le tribunal peut décider de mettre simplement ces frais à la charge du copropriétaire défaillant ou de l'en soustraire s'il juge que la situation financière du copropriétaire le justifie.