De quoi s'agit-il ?

Le syndicat de copropriétaires est composé de l'ensemble des copropriétaires.

Il a pour principale mission de veiller à l'administration et à la conservation de l'immeuble (c'est-à-dire au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes de l'immeuble et les éléments d'équipement).

Constitution

Le syndicat est constitué sans formalité particulière. Il naît dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre plusieurs personnes (au moins 2) par lots.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, plusieurs syndicats secondaires (particuliers) peuvent coexister en plus du syndicat principal.

Le syndicat est identifié par son nom et son siège.

Le siège est généralement fixé au lieu de situation de l'immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu'il s'agit du domicile du syndic de copropriété. Toutes les notifications, mises en demeure ou signification intéressant le syndicat doivent être faites au siège (ou au domicile du syndic).

Compétences

Le syndicat de copropriétaires décide notamment :

• du budget prévisionnel annuel (particuliers),

• des travaux nécessaires au sein de la copropriété,

• des actes d'acquisition ou de vente pour le compte de la copropriété,

• de la souscription d'un prêt bancaire collectif (particuliers),

• du changement de syndic (particuliers),

• des modifications éventuelles au règlement de copropriété (particuliers).

Les décisions du syndicat doivent être :

• prises en assemblée générale des copropriétaires (particuliers) au cours d'un vote,

• et exécutées par le syndic de copropriété (particuliers).

Le syndicat de copropriétaires peut agir en justice pour le compte de la copropriété à l'encontre notamment :

• d'un copropriétaire (non-respect du règlement de copropriété ou impayés de charges par exemple),

• d'un tiers (fournisseur, prestataire, artisan...).

Responsabilité

Le syndicat dispose d'une personnalité civile propre, distincte de celle de chaque copropriétaire. À ce titre, il est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile (particuliers) tout comme chaque copropriétaire, qu'il soit bailleur ou occupant.

Le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés du fait d'un vice de construction (par exemple, malfaçon) ou d'un défaut d'entretien de l'immeuble à l'égard :

• des copropriétaires,

• du personnel qu'il emploie (gardien de l'immeuble, femme de ménage...),

• des tiers (locataires notamment).

Par exemple, le retard pris par un syndicat pour réparer les parties communes peut justifier sa condamnation à indemniser le propriétaire de locaux commerciaux qui s'est trouvé dans l'impossibilité de réaliser des travaux d'aménagements intérieurs et n'a pu donner ses locaux en location.

La responsabilité du syndicat peut être engagée devant le tribunal de grande instance (TGI) (particuliers).